In Zeiten wie diesen sind sichere Anlagen gefragt, wie beispielsweise der gute alte Beton. Im Immobiliensektor können Sie immer noch Geld verdienen und vor allem dank des Niedrigzinses Renditen erzielen.
Eine gute Investmentidee sind die sogenannten REITs, die sich hervorragend zur Ergänzung Ihres Wertpapierdepots eignen. Doch was sind REITS genau, was für Arten von REITS gibt es und wie können Sie in REITS investieren? Wir haben REITs unter die Lupe genommen. Hier finden Sie alles, was Sie über REIT Investments wissen müssen.
Was sind REITs?
Die Abkürzung REIT steht für Real-Estate-Investment-Trust. REITs sind Investments im Immobiliensektor, die generell vorzügliche Dividenden abwerfen.
REITs sind eine ganz besondere Form von Aktiengesellschaften, die an der Börse notiert sind und Gelder zur Anlage in Immobilien beschaffen. Sie ermöglichen Investments in breiten Anlegerkreisen und verbinden so den Kapitalmarkt mit der Immobilienwirtschaft. Sie können sich REITs als börsengehandelte ETFs oder Fonds vorstellen. Mit einem REIT investieren Sie aber nicht in Anleihen oder Aktien, denn Ihr Geld wird zum Kauf von Immobilienvermögen verwendet – gebündelt mit Geld von anderen Anlegern.
Die Mehrheit der REITs spezialisieren sich auf eine bestimmte Immobilienart. Mit Wohn-REITs kann zum Beispiel das notwendige Kapital für Mehrfamilienhäuser aufgebracht werden, bei Wohnimmobilien gibt es aber Auflagen.
Das Vermögen eines REITs besteht aus Grundstücken, Immobilien, Beteiligungen an Immobilienunternehmungen, Barmitteln und Hypothekarkrediten. Ähnlich wie bei Immobilienfonds können Sie über REITs Einzelobjekte und auch ganze Immobilienportfolios kaufen, vermieten und verkaufen.
Anders als bei offenen Immobilienfonds gibt es bei REIT-Aktien aber keine Aus- und Abgabeaufschläge oder Haltefristen an der Börse. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich die REITs im In- oder Ausland befinden. Bei etoro bezahlen Sie ausserdem nur die normalen Handelsgebühren.
Welche Kriterien muss eine Unternehmung erfüllen, um als REIT zu gelten?
Damit ein Unternehmen sich als REIT qualifizieren kann, muss es:
- Die Struktur einer Aktiengesellschaft aufweisen
- Mindestens 100 Aktionäre haben
- Mindestens 75% des Vermögens in Immobilien angelegt haben
- Mindestens 75% des Einkommens aus Miet- und anderen Immobilienerträgen erwirtschaften
- Mindestens 90% des steuerbaren Einkommens an Aktionäre auszahlen
- Beachten, dass fünf oder weniger Personen maximal 50% der Aktien eines REITs halten dürfen (Bei den meisten REITs sind pro Person ohnehin nur 10% möglich)
- Eine Eigenkapitalquote von mindestens 45% vorweisen können
Was spricht dafür, in REITs zu investieren?
- REITs sind in Deutschland relativ neu, in den USA hingegen gibt es sie schon lange. Sie sind dort seit den 60igern sehr beliebt. Auch in Frankreich und Australien sind REITs seit längerer Zeit eine weit verbreitete Anlageklasse. Die Immobilien-Aktien erfreuen sich einer stetig wachsenden Beliebtheit. Zu Recht!
- REITs sind ausgezeichnete Anlageinstrumente. Sie bieten hohe Dividenden aus Immobilienerträgen, weil ein REIT praktisch das gesamte (bei Aktionären) steuerbare Einkommen sofort auszahlen muss.
- Für Sie als Investor bedeutet dies, dass Sie das Einkommen aus Dividenden gut planen und mit hohen Ausschüttungen rechnen können. Bei reinen Immobilienaktien und -fonds bekommen Sie keine vergleichbaren Mindestauszahlungen.
- Zudem ermöglichen es REITs den Investoren, ihr Geld auf eine Weise anzulegen, wie sie sonst nur für sehr reiche Menschen möglich wäre. Viele könnten sich beispielsweise keine Anlage in eine Einkaufszentrum-Immobilie leisten, dank REIT hingegen ist dies für viele Investoren möglich.
- Zwischen REITs und dem Aktien- und Anleihenmarkt befindet nur eine vernachlässigbare Wechselbeziehung, weswegen REITs generell eine gute Absicherung vor Kursschwankungen sind, die andere Aktien und Branchen betreffen.
- Benutzerfreundlichkeit: Mit REITs können Sie sich ohne grosse Verantwortung in eine Anlageklasse einkaufen. Die Verwaltung einzelner Objekte entfällt somit und trotzdem haben Sie mit REITs das Potenzial, Millionär zu werden.
- Diversifizierung: Mit REITs, was technische Aktien sind, können Sie einen Teil Ihrer Anlagen auf weitere Klassen (Grundstückvermögen) verteilen.
- Potenziell hohe Kapitalrendite: Das Return of Investment (Gesamtkapitalrendite) ergibt sich aus der Dividende plus der Kurssteigerung im Vergleich zur getätigten Investition. Im Verlaufe der Zeit ergeben sich dank zunehmenden Immobilienwerten schöne Renditen, was ein Grund dafür ist, weshalb viele Investoren mit Liegenschaften zu Millionären wurden.
Was sind die Nachteile und Risiken von REITs?
- REITs reagieren empfindlich auf Marktzinsveränderungen, weil Investoren bei steigenden Zinsen mehr Rendite von ihren REITs erwarten, die riskanter sind als beispielsweise Anleihen. Sinken die Marktzinsen, so steigen die REITs in der Regel an. Ein guter Indikator des Zinsdrucks ist die 10-jährige Treasury-Rendite.
- Bei bestimmten Immobilienarten ergeben sich gewisse Risiken hinsichtlich Wechselbeziehungen. Selbstlagerungsmärkte hatten im 2018 mit dem Problem zu kämpfen, dass ein Überangebot bestand und dadurch die entsprechenden REITs unter Druck gerieten. Auch Privatkonkurse können Druck auf REITs ausüben, wie es das Beispiel in den USA gezeigt hat.
- Ein REIT ist immer nur so gut wie der Wert der Immobilie, die er im Portfolio besitzt. Bei Finanzkrisen können die REIT-Innenwerte sinken.
- Zu guter Letzt sollten Sie auch unternehmensspezifische Risiken beachten. Schuldenaufnahmen von REITs können für Unternehmen trotz guten Entwicklungen von Liegenschaften ein nicht zu unterschätzendes Risiko bedeuten.
Steuerliche Behandlung von REITs
Zweck der hohen sofortigen Dividendenausschüttungen ist, dass trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene für ein genügendes Steueraufkommen gesorgt wird. Denn gegenüber reinen Aktiengesellschaften müssen REIT-Unternehmungen die Gewinne nicht auch noch versteuern. Gewinnsteuern fallen nur bei den Aktionären an; die Doppelbesteuerung entfällt.
Der Steuervorteil von REITs bringt den Nachteil mit sich, dass REIT-Dividenden von der Steuerstruktur her komplizierter sind als jene von vielen anderen Aktien:
- Dividenden von REITs werden häufig in die Kategorien Kapitalgewinne, Kapitalrendite und Erträge unterteilt, abhängig davon, wie der REIT in einem Steuerjahr abgeschnitten hat, und alle drei Kategorien werden einzeln besteuert.
- Ausschüttungen von Kapitalgewinnen werden mit den tieferen langfristigen Sätzen auf Kapitalgewinnsätzen besteuert, die auf 20% begrenzt sind (zusätzlich zur Kapitalertragssteuer von 3,8%). Die Kapitalrendite selbst unterliegt keiner Steuer, sie senkt aber den Preis Ihrer Aktien und führt so wiederum zu Kapitalertragssteuern, wenn Sie die Aktien verkaufen.
- Gewöhnliche Erträge unterliegen dem Grenzsteuersatz (Steuerklasse). Auch Grossverdiener müssen die Nettokapitalertragssteuer von 3,8% bezahlen. Aufgrund des JOBS Act und der Steuerkürzung können aber auch bei REIT-Aktien Durchleitungseinnahmen abgezogen werden, was den zu berücksichtigenden Steuersatz senkt.
- Die meisten der von amerikanischen Aktiengesellschaften ausbezahlten Dividenden sind zudem sogenannte qualifizierte Dividenden, welche Anleger zu einem tieferen Steuersatz versteuern können. Auf REIT-Dividenden fällt aber der normale Satz an.
REIT-Dividenden sind von der Steuerstruktur her also tatsächlich kompliziert, aber glücklicherweise gibt es ja Broker wie etoro, der die Dividendenkategorien aufmerksam beobachtet. Sie erhalten das Steuerformular 1099-DIV – zumindest in den USA – kurz nach Jahresende. Dieses Formular enthält die Steuerklassifikation der erhaltenen Dividenden.
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Wie sind die Aussichten für REITs?
Seit Jahren kurbeln die immer teurer werdenden Mietpreise, niedrige Zinsen und grosse Kapitalzuflüsse den Immobilienmarkt an. Gemäss Experten bleiben die Aussichten für 2020 daher positiv mit Renditen von 10-20%.
Das betrifft auch die REITs-relevanten Objekte der Gewerbe. Hotels, Shopping-Centers, Büros etc. sind in Deutschland seit 10 Jahren um über 30% teurer geworden. Laut NAREIT – einer Fondsgesellschaft und REIT-Plattform – war 2019 insbesondere für amerikanische REITs mit einer Durchschnittsrendite von 28% das beste Jahr seit 2014.
REITs können weiterhin von Negativ- und Niedrigzinsen profitieren. Die NAREIT-Experten sagen REITs deshalb auch für dieses Jahr gute Renditechancen voraus. Die Investmentfirma Timbercreek Asset Management geht in ihrer Marktanalyse für REITS, der «Global Real Estate Securities – 2020 Market Outlook,» für das Jahr 2020 von einer Rendite von 10-12% aus. Börsennotierte Immobilienaktien sind also auch in diesem Jahr von einem guten Umfeld umgeben.
Zurzeit gilt es, die negativen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Konjunktur in möglichst überschaubarem Rahmen zu halten. An der Zinsschraube wird die EZB deshalb vorerst nicht drehen und die im 2018 aufgekommenen Gerüchte über eine Zinswende haben sich in Luft aufgelöst. Davon profitieren kann speziell der Immobilienmarkt, denn günstige Refinanzierungen sind in der Branche ein wichtiger Faktor für Wert- und Renditesteigerungen.
Was für Hauptkategorien von REITs gibt es?
- Bei den meisten börsennotierten REITs, die Sie erwerben können, handelt es sich um Aktien-REITs. Das bedeutet, Sie besitzen Eigenkapital und haben damit Anspruch auf Erträge sprich Dividenden.
- Hypotheken-REITs wiederum investieren in hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, Hypotheken generell und andere hypothekarisch gebundene Vermögenswerte.
Was für REITs gibt es?
Die Vielfalt ist gross. Auswählen können Sie aus:
Wohn-REITs
NAREIT geht davon aus, dass sich 14% von sämtlichen REITs auf Wohnliegenschaften wie Einfamilienhäuser, Wohnhäuser und Studentenwohnungen spezialisiert haben. Ein paar Beispiele sind:
- American Campus Communities investiert in Stundenwohnanlagen, die sich in der Nähe von amerikanischen Universitäten befinden.
- Equity Residential ist ein weiterer Wohnungs-REIT, der sich aber auf Apartment-Immobilien in teuren Küstenstädten wie San Francisco oder New York spezialisiert hat.
- Auch AvalonBay Communities ist ähnlich wie Equity Residential auf dem Markt der Apartment-Immobilien in hochpreisigen Küstenstädten aktiv.
Healthcare-REITs
Healthcare-REITs konzentrieren sich – wie der Name schon vermuten lässt – auf Krankenhäuser und medizinische Gebäude wie Verwaltungsgebäude, Ärztehäuser, Life-Science-Immobilien und auch Seniorenanlagen.
Hier ein paar Beispiele:
- Welltower ist der grösste REIT im Gesundheitsbereich. Er investiert vor allem in Seniorenwohnungen und weitere seniorenbezogene Immobilienarten.
- Physicians Realty Trust fokussiert sich auf medizinische Bürogebäude, besonders auf jene, die mit grossen Gesundheitssystemen verlinkt sind.
- HCP gehört zu den grossen REITs im Gesundheitssektor. HCP hat sich auf spezielle Immobilientypen wie Arztpraxen, Seniorenwohnungen und Life-Science-Einrichtungen spezialisiert.
Retail-REITs
Retail-REITs machen mit 17% aller REITs den grössten Teil des Immobiliensektors aus. Retail-REITs investieren in Einzelhandelsimmobilien wie Shopping- und Outlet-Centers, Grossmärkte und auch freistehende Liegenschaften. Manche bevorzugen eine breit gestreute Strategie, welche mehrere Arten beinhaltet.
Hier zwei Beispiele:
- Realty Income hat sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert, typischerweise auf Immobilien mit nur einem Mieter, bei welchen der Mieter die Grundstücksteuern, Versicherungen und weitere Unterhaltskosten trägt.
- Simon Property ist eine der grössten REIT-Gruppen überhaupt. Die Unternehmung investiert in hochkarätige Shopping-Center, sie ist aber auch im Filialgeschäft aktiv und hat auch dort eine Vormachtstellung.
Industrielle REITs
Industrielle REITs investieren in logistische Liegenschaften wie Fulfillment-Center, Lager und Ähnliche.
- Ein Beispiel ist das Unternehmen Prologis, das sich auf Distributionszentren spezialisiert hat. Diese Firma will sich E-Commerce-Wachstum und den damit einhergehenden Bedarf an Logistikimmobilien zunutze machen.
Mietlager-REITs
Self-Storage-REITs haben ihre eigenen Lagerräume und vermieten ihre Flächen an ihre Kundschaft.
Zwei Beispiele sind:
- Life Storage ist ein REIT, der vorher Uncle Bob’s Self Storage hiess. Er gehört zu den Aufsteigern und hat sich erst neulich umbenannt.
- Public Storage mit weit mehr als 2’000 Objekten ist der mit Abstand grösste Mietlager-REIT.
Hotel-REITs
Hotel-REITs halten und verwalten Hotelimmobilien, von denen es innerhalb der Branche diverse Spezialisierungen gibt.
Hier sind zwei Beispiele:
- Host Hotels and Resorts haben sich auf qualitativ spitzenwertige Hotelimmobilien spezialisiert.
- Apple Hospitality REIT ist im Besitz eines grossen Portfolios an Select-Service-Hotels sprich Mittelklasse-Hotels. Die wichtigsten davon sind bekannte Marken wie Courtyard by Marriott und Homewood Suits by Hilton.
Office REITs
Wie es der Name schon andeutet, investieren Office REITs in Bürogebäude und vermieten diese an die Mieterschaft.
Zwei Beispiele von Office REITs sind:
- Empire State Realty Trust gehören Büro- und Einzelhandelsimmobilien im Raum New York City, unter anderem das bekannte Empire State Building.
- Boston Properties zählt in Amerika zu den grössten Eigentümern von hochwertigen Büroliegenschaften. Sie haben sich auf die vier Märkte in New York, Washington, Boston und San Francisco spezialisiert.
Rechenzentrum-REITs
Rechenzentren sind fachbezogene Einrichtungen, welche Unternehmungen einen betriebssicheren und zuverlässigen Raum zur Nutzung von Servern und weiteren Netzwerkgeräten bieten. Rechenzentren-REITs haben sich in den letzten Jahren dank der weltweiten Zunahme von angeschlossenen Geräten zu einem beachtlichen Teil des REIT-Markts entwickelt.
Hier sind zwei Beispiele von Rechenzentrum-REITs:
- Equinix ist der grösste Rechenzentrum-REIT. Er besitzt geografisch breit gestreute Einnahmequellen, wobei er 50% des Umsatzes in den USA erwirtschaftet.
- Auch Digital Realty Trust ist ein grosser Rechenzentrum-REIT, der weltweit aktiv ist, sich aber auf den amerikanischen Markt spezialisiert hat.
Spezialisierte REITs
Es gibt einige weitere Arten von spezialisierten Grundstücken, in welche Sie REIT investieren können. Kommunikations-REITs, Bildungs-REITs, Wald- oder auch Casino-REITs, um ein paar davon zu nennen.
Hier sind zwei Beispiele von spezialisierten REITs:
- Weyerhauser ist ein Massivholz-REIT, welcher Produkte aus Holz produziert und vertreibt.
- American Tower ist der grösste REIT auf dem amerikanischen Markt. Er besitzt und betreibt Mobilfunktürme, die von Kabelgesellschaften, Mobilfunkanbietern und weiteren Unternehmungen genutzt werden.
Diversifizierte REITs
Schliesslich gibt es noch diversifizierte REITs, die sich auf eine Mischung von zwei oder mehr Immobilienarten spezialisiert haben.
Zwei Beispiele davon sind:
- EPR Properties, welche sich auf Ausbildungs-, Unterhaltungs- und Erholungsimmobilien spezialisiert haben. Beispiele von Erholungsimmobilien sind Golfplätze oder Wasserparks.
Was für REIT Indices gibt es?
Deutschland hat bereits einen eigenen REIT-Index, der unter dem Namen «RX REIT Index» läuft und mit der ISIN DE000A0MEN74 notiert ist. Dieser REIT-Index besteht aber nur aus den folgenden drei REITs
- Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3 – Symbol Frankfurt: DKG – Währung: EUR – Volumen: 434 Mio. EUR)
- Hamborner REIT (ISIN: DE0006013006 – HAB – Währung: EUR – Volumen: 722 Mio. EUR)
- Alstria Office REIT (ISIN: DE000A0LD2U1 – Symbol Frankfurt: AOX – Währung: EUR – Volumen: 2,5 Mrd. EUR)
Was für REIT-ETFs gibt es?
Als Alternative zum Direkt-Investment gibt es REITs auch als ETF. Manche ETFs sind auch als börsennotierte Investmentfonds erhältlich, die schwerpunktmässig in REIT investieren. Ein grosser Vorteil, der Ihnen REITs bietet, ist dank der Diversifizierung die Vermeidung von nicht zu unterschätzenden Einzelrisiken.
- Mit dem HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol H413 – Währung: USD – Volumen: 193 Mio. USD) erhalten Sie Zugang zu den grössten börsenkotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern der ganzen Welt, sprich Australien, Asien, Nordamerika und auch Europa.
- Den ETF BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 835 Mio. EUR) gibt es an der Frankfurter Börse. Er hält sich an den REIT-Index FTSE EPRA/NAREIT in London. Dieser REIT-Index setzt sich aus insgesamt 37 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Büro-, Einzelhandel und Wohnsektor zusammen. Den Hauptanteil des Indexes machen Deutschland und Frankreich mit Gewichtungen von 37,9% und 24,4% aus. Dahinter folgt Schweden mit 11%, die Schweiz mit 8% und Belgien mit 5,7%.
- An der New York Stock Exchange gehandelt wird der Aberdeen Global Premier Properties Fund(ISIN: US00302L1089 – US-Symbol: AWP, Währung: USD – Volumen: 625 Mio. USD). Dieser Fund investiert in über 100 unterschiedliche REITs auf der ganzen Welt.
- Falls Sie zu den spekulativen Anlegern gehören, können Sie den Global X SuperDividend REIT ETF (ISIN: US37950E1275 – US-Symbol: SREIT, Währung: USD – Volumen: 460 Mio. USD) kaufen. Dieser ETF, der an der NASDAQ gehandelt wird, investiert in jene REITs mit den weltweit dreissig höchsten Dividendenrenditen. Aber Achtung: Bei diesem ETF müssen mit relativ hohen Kursschwankungen rechnen. Zudem ist dieser ETF professionellen Anlegern vorbehalten, weil europäische Privatinvestoren zurzeit nicht dazu berechtigt sind, US-ETFs zu handeln.
- Welltower ist die klare Nummer 1 unter den REITs mit Fokus auf Amerika (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 23 Mrd. USD), nicht zwar nicht nur grössenmässig. Der Marktführer investiert speziell in den Gesundheitssektor und fokussiert sich dabei besonders auf amerikanische Einrichtungen. Aber auch kanadische und grossbritannische Objekte hält Welltower im Portfolio.
- Dank des Goldrausches im 19. Jahrhundert konnten sich jene Händler eine goldene Nase verdienen, welche den Goldschürfern geeignete Ausrüstungen bot samt Schaufeln, Pfannen und auch Verpflegung. In die Kategorie «Ausrüstung» fällt auch der REIT von Innovative Industrial Properties für den Marihuana-Sektor (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen 1,3 Mrd. USD). Diese Immobiliengesellschaft profitiert nun von der florierenden Marihuana-Branche. Vermietet werden Gewächshäuser, Gebäude und auch Produktionsanlagen für die Herstellung von Cannabis.
- P. Carey überzeugt mit einem risikoarmen Geschäftsmodell und einer imposanten Erfolgsgeschichte. Ihr REIT W.P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 13 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT.
Wo können Sie REIT kaufen?
REIT können Sie bei mehrfach regulierten Brokern oder auch bei anderen Trading-Plattformen erwerben.
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Was ist das Fazit?
REITs sind Anlageinstrumente, die gerade jetzt während der Corona-Krise eine gewisse Sicherheit bieten.
Haben Sie schon REIT gekauft? Welches ist Ihr Favorit? Hinterlassen Sie uns doch einen Kommentar oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Gerne dürfen Sie diesen Artikel auch auf Ihrer liebsten Webseite teilen.
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Zuletzt aktualisiert am 2. April 2024
