Wer in die als inflationssichere Geldanlagen geltenden Immobilien investieren möchte, der sollte sich zuvor ein wenig über diese Investition informieren. Schließlich soll das Immobilienobjekt der Begierde möglichst hohe Gewinne abwerfen und sich nicht zuletzt als Kapitalfalle entpuppen.
Um wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen, ist Hintergrundwissen notwendig. Die in diesem Artikel präsentierten Informationen sollen den Anlegern dabei helfen möglichst gute Entscheidungen rund um das Investment in Immobilien zu treffen.
Renditeobjekte online kaufen?
Anlageimmobilien verstehen und erkennen
Die Häuser, die als Anlage erworben werden, werden auch Anlageimmobilien oder Zinshäuser genannt.
Der äußerst praktische Nebeneffekt dieser Investition ist, dass das Geld auf der Bank nicht etwa an Wert verliert, sondern sogar eine Möglichkeit regelmäßig Einnahmen zu generieren schafft. Denn durch die monatlichen Mieteinnahmen generieren diese Immobilien einen Cashflow. Entsprechend gerne unterstützen Banken die Anleger mit Anleihen zur gänzlichen Finanzierung der Objekte. Viele andere Investitionsobjekte generieren eben keinen Cashflow – Kryptowährungen, Gold oder ähnliches.
Zwar werfen Aktien regelmäßige Dividenden ab, jedoch sind diese meist weniger hoch als Mietzahlungen. Und sind zudem auch von Schwankungen des Marktes abhängig.
Anlageimmobilien werden auch Renditeobjekte genannt. Dies kann eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie sein, die nicht der eigenen Nutzung dient, sondern als reine Geldanlage verstanden wird. Die Vorteile dieses Investments liegen auf der Hand:
- Das Investment ist in seinem physischen Dasein greifbar und hat einen konkreten Wert inne.
- Zudem sind Immobilien relativ wertbeständig und im Wert weitaus weniger volatil als beispielsweise Immobilien-Aktien.
- Ganz praktisch ist auch, dass die Kredite für Immobilienerwerb momentan äußerst günstig sind, was sich selbstverständlich positiv auf die langfristige Rendite auswirkt.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten das eigene Kapital in Anlageimmobilien fließen zu lassen. Beim Direktinvestment geht es zumeist um den Erwerb von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Doppelhäusern/Doppelhaushälfte. Durch die regelmäßigen Mieteinkünfte entsteht ein Cashflow und zusätzlich steigen die meisten Immobilien mit der Zeit im Wert.
- der Regelmäßigkeit der Mieteinannahmen,
- den Renovierungskosten,
- dem Mietniveau und
- den Verwaltungskosten.
Es gibt einige Faktoren, die bereits vor dem Investment etwas über die Rentabilität des Objekts aussagen.
Leitfaden zum Investment
Der Traum vom Haus und der Traum von den Mieteinnahmen kann den einen oder anderen Anleger durchaus blenden. Um sich selbst auf den Boden der Tatsachen zurückzuholen, kann sich der Anleger vor der Investition wichtige Schlüsselfragen stellen:
- Bin ich bereit Zeit und Geld in die Besichtigung verschiedener Immobilien zu investieren?
- Wer kann mir beim Prüfen der Immobilien helfen?
- Bin ich bereit längere Wege für die Besichtigungen aufzunehmen und eng mit einem Makler zusammenzuarbeiten?
- Was kommt finanziell auf mich zu, falls ich das Haus kurzfristig verkaufen muss?
- Habe ich die nötigen finanziellen Mittel für Sanierungen oder spontan anfallende Reparaturen? Wer sind die Ansprechpartner in diesem Fall?
- Bin ich bereit mein Kapital für längere Zeit zu binden und mich gegebenenfalls hoch zu verschulden?
- Wer kümmert sich um die Pflege des Objekts und habe ich Ansprechpartner für diese Aufgaben?
- Bin ich finanziell ausreichend abgesichert, falls die Mieteinannahmen ausbleiben?
Natürlich gibt es noch viele weitere Fragen, die sich ein angehender Hausbesitzer stellen sollte. Allerdings reichen diese Fragen zu Anfangs meist aus, um grobe Lücken im Immobilien-Plan zu entlarven.
Die Makrolage
Die Makrolage beschreibt den großzügigen Raum um die Immobilie herum.
Das heißt es gilt die Masse an potenziellen Mietern auszumachen. Dabei gilt es nicht nur die momentane Einwohnerzahl der Stadt zu beachten, sondern auch ein wenig in der Vergangenheit zu graben. Wie hat sich die Einwohnerzahl in den letzten Jahren und Jahrzehnten entwickelt? Falls die Einwohnerzahlen zurückgehen, ist damit zu rechnen, dass sich dies in den nächsten Jahren nicht ändern wird. Entsprechend verringert sich die Zahl der potenziellen Mieter.
Tipp: Wer langfristig regelmäßige Mieteinnahmen erzielen möchte, darf die Makrolage nicht vernachlässigen.
Nicht jede Region ist langfristig attraktiv genug, um hohe Einwohnerzahlen an sich zu binden. Zur Attraktivität der Makrolage zählt auch, wie das Arbeitsangebot vor Ort ist. Ist die Arbeitslosigkeit hoch, ist der Mietspiegel meist entsprechend gering. An dieser Stelle sollten die Investoren versuchen in die Zukunft zu blicken. Welche Industriezweige könnten in der Zukunft hier einbrechen oder welche Unternehmen werden nicht mehr lange an diesem Standort verweilen?
Die Mikrolage
Auch die Mikrolage sagt einiges über die mögliche Rentabilität des Objekts aus. Hier geht es um den Feinschliff der örtlichen Umgebung.
In welchem Stadtteil liegt das Objekt und wie sind die Verkehrsanbindungen dort vor Ort? Das bezieht sich beispieslweise auf:
- die öffentlichen Verkehrsmittel,
- die Anbindung an Autobahnen und
- das Angebot von Parkplätzen.
Dann ist die Zufriedenheit der Mieter garantiert, wenn sich Grünanlagen, Schulen, Kindergärten, Freizeitmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, Spielplätze und ähnliches in unmittelbarer Nähe befinden.
Tipp: Dies sollten sich die Anleger nicht nur auf dem digitalen Stadtplan ansehen, sondern auch vor Ort nachprüfen.
Denn oftmals bringt eine auf dem Stadtplan scheinbar attraktive Wohnlage einen gewissen Lärmpegel mit sich, der die Zufriedenheit der Mieter mindern kann. Auch lohnt es sich Statistiken zu Unwetterschäden, Kriminalität und ähnlichem zu befragen.
Das Objekt selbst
Also vor dem Kauf lieber herausfinden, ob eine Sanierung in nächster Zeit notwendig sein könnte und in welchem Umfang die letzte Sanierung stattgefunden hat. Auch der Energieausweis der Immobilie sollte erörtert werden. Wird hier deutlich, dass die Mieter dank mangelnder Dämmung eher für das Nachbargrundstück heizen, dürfte das die Mieter nicht zufriedenstellen.
Bei der Bewertung des Objekts an sich sollten die Investoren auf jeden Fall Fachpersonal zurate ziehen.
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Die großen Fragen rund um das Thema „in Immobilien investieren“ – Tipps und Tricks zum Traum-Renditeobjekt
In der Regel sollen die Immobilien dann vermietet werden. Also stellen sich Fragen rund um die Vermietung und die geeigneten Mieter… Und um die wichtigste Grundlage nicht zu vergessen, sollten sich die Anleger noch eingehend mit einem Finanzierungsplan und der Kostenkalkulation auseinandersetzen. Wenn all diese Fakten gut durchdacht sind, entsteht ein Bild bei dem sich die Chancen und Risiken des Investments erkennen lassen.
Die Ziele klären, das Objekt begutachten
Wie genau soll das Investitionsobjekt beschaffen sein? Die Wahl hängt nicht zuletzt auch von der Höhe des Investments ab.
- Ist ausreichend finanzieller Spielraum für den Kauf eines Mehrfamilienhauses vorhanden?
- Oder liegt eher eine Wohnung im Rahmen des Budgets?
Vom Investment her ist es sicherlich günstiger eine Wohnung zu erstehen, als direkt ein ganzes Mehrfamilienhaus. Langfristig gesehen, wirft das Mehrfamilienhaus aber mehr Rendite ab, da gleich mehrere Parteien Miete zahlen.
Auch Geschäftshäuser sind ein beliebtes Investmentobjekt mit hohen monatlichen Gewinnen.
Für gute Mieteinnahmen sorgen
Um später regelmäßige hohe Mieten einsammeln zu können, sollte die Immobilie möglichst an einem guten Standort stehen. Es nützt nicht viel ein Mehrfamilienhaus in einem verlassenen Städtchen zu erwerben, wenn die Tendenz eindeutig Richtung Landflucht geht. Um möglichst sichere Mieteinnahmen zu haben, sollte sich das Objekt in Städten mit mindestens 10.000 Einwohnern befinden.
Auch spielt die Umgebung eine wichtige Rolle. Befinden sich Atomkraftwerke in unmittelbarer Nähe? Wie sieht das Arbeitsangebot vor Ort aus? Welche Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten bestehen? Die Attraktivität der Umgebung wirkt sich durchaus positiv auf die Miete aus. Entsprechend ist die Investition in diese Objekte mit einem finanziellen Mehraufwand gekoppelt. Wer also nicht direkt in den Hot Spots Deutschland (Berlin, Hamburg, München oder Köln) investieren möchte, der kann sich in den Randgebieten dieser Gegenden umsehen.
Tipp: Denn in Randgebieten sind die Objekte noch nicht überteuert, haben aber gute Chancen auf Wertsteigerung.
Auch der Zustand der Immobilie spielt eine wichtige Rolle
Es ist zwar verlockend in den günstigen Bauernhof auf dem Land zu investieren, aber langfristig sinnvoller ist es doch in eine Immobilie mit guter Bausubstanz zu investieren. Schließlich möchten die Mieter gut leben und wer regelmäßig hohe Mietzahlungen erwartet, sollte entsprechenden Wohn-Wert bieten können.
- Wurde die Wohnfläche richtig bemessen?
- Ist das Objekt gepflegt?
- Welche Reparatur- und Instandhaltungskosten könnten in den nächsten Jahren möglicherweise anfallen?
- Wann wurde das Objekt das letzte mal saniert und renoviert?
- Wie alt ist die Immobilie?
Ein Immobiliensachverständiger kann den Investoren an dieser Stelle weiterhelfen.
Eine clevere Finanzstrategie entwickeln
Zu einer cleveren Finanzstrategie gehört es auf jeden Fall den eigenen finanziellen Rahmen nicht zu sprengen, sondern sich innerhalb der gegebenen Grenzen zu bewegen.
Wer größere Objekte mit höherem finanziellen Einsatz kaufen möchte, der sollte entweder das nötige Kleingeld dafür haben oder einen guten Berater bei der Bank. Denn Banken helfen gerne bei der Finanzierung von Immobilienobjekten. In Zeiten einer schleichenden Inflation sind Darlehen gar keine schlechte Idee. Schließlich sinkt der Wert des Darlehens dadurch langfristig.
Langfristig, kurzfristig, mittelfristig?
Es gibt nicht DIE eine Art in Immobilien zu investieren. Beispielsweise lassen sich Immobilien verschieden lange halten: Eben langfristig, kurzfristig und mittelfristig. Dabei kommt es vor allem darauf an, was der Anleger von der Immobilie erwartet und mit welcher Passion er an das Thema Immobilien herangeht.
Dabei gibt es drei zeitliche Varianten:
- Buy and Hold, also Langzeitinvestment;
- Fix and Flip, also Kurzzeitinvestment und
- die 1/3/10 Strategie, eine Mischung aus den oben genannten Varianten
Die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
Der Immobilienkauf an sich ist schon teuer, allerdings kommen auf den Investor noch ganz andere Ausgaben zu. Also nicht vergessen:
- Notarkosten,
- Grundbuchkosten,
- Maklergebühren und
- Grundwassersteuer.
Diese Kaufnebenkosten können je nach Bundesland auch zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Also ein nicht zu unterschätzender Kostenpunkt, der in der Kostenkalkulation nicht fehlen darf.
Langfristig müssen dann die Kosten für die Rückzahlung des Darlehens und die laufenden Reparaturkosten beachtet werden. Um einen detaillierten und lang angelegten Finanzierungsplan kommt ein kluger Investor nicht herum.
Die Zuverlässigkeit der Mieter ist das A und O
Zum Finanzplan gehört auch sich Gedanken um die Mieter zu machen. Leben schon Mieter in der Immobilie oder steht die Immobilie leer? Es ist durchaus sinnvoll die eventuell bestehenden Mietverträge zu prüfen, die Mietkautionen zu hinterfragen und sich nach der Regelmäßigkeit der Mietzahlungen zu erkundigen.
Wenn es um die Auswahl neuer Bewerber geht, dann sollten die Investoren diese genausten prüfen.
In Immobilien investieren ohne großen Aufwand? Möglich mit Crowdinvesting
- Der große Vorteil des Crowdinvestings ist, dass der Anleger hier die starke Kapitalbindung umgeht und auch keinen Mehraufwand mit dem Investment ins Haus holt.
Das Crowdinvesting funktioniert ganz einfach. Ein Initiator eines innovativen und vielversprechenden Immobilien-Projekts sucht auf Crowdinvesting Plattformen nach interessierten Investoren. Dabei kommt es nicht so sehr auf die Höhe des Investments an, denn schließlich erreicht der Initiator über das Internet und die entsprechende Plattform ein großes Publikum. Die interessierten Anleger prüfen dann das Projekt auf Herz und Nieren anhand der Informationen, die der Initiator auf der Plattform bereitstellt.
Diese Plattformen selbst treffen schon eine Vorauswahl, sodass nur zuvor geprüfte Angebote auf den Plattformen landen. Die zweite Runde des Auswahlverfahrens bestimmt dann der Investor selbst. Dieser kann dann große und kleine Beträge in Immobilien-Projekte investieren.
Und mit ein wenig Glück können sich die Investoren nach einiger Zeit über Renditen freuen. Das Investment wird also verzinst zurückgezahlt. Wer mittel- oder langfristig auf eine gewisse Geldsumme verzichten kann, fährt mit dieser Strategie gut.
- Der Nachteil am Crowdinvesting ist allerdings, dass das Kapital einem gewissen Risiko ausgesetzt ist. Schließlich weiß niemand so genau, ob das Immobilien-Projekt tatsächlich erfolgreich sein wird und Renditen einbringt. Das wissen die Anleger bei selbstgezimmerten Immobilien-Projekten allerdings meist auch nicht.
In Betongold investieren – mit Immobilienbeteiligungen?
Wer viele Immobilien besitzt, kann sich über vielfache Mieteinnahmen freuen. Leider ist das Investment in Immobilien nicht immer so unkompliziert, wie die Anleger das gerne hätten. Um die schwerwiegendsten Probleme beim Immobilienkauf zu umgehen, gibt es Immobilienbeteiligungen.
Hierbei werden nicht nur die Finanzierung einfacher und die Renditen höher, sondern auch das sogenannte Klumpenrisiko fällt gänzlich weg.
Denn bei den Immobilienbeteiligungen geht es nicht nur um eine Immobilie, sondern um die Beteiligung an mehreren Immobilien. Das Risiko wird also innerhalb einer Branche gestreut. Es gibt mehrere Möglichkeiten der Immobilienbeteiligung:
Die offenen Immobilienfonds
Bei einem Fonds sammelt ein Fondsmanager Kapital verschiedener Investoren und legt das gesamte Kapital dann entsprechend in Immobilienprojekte an. Solche Beteiligungen an offenen Immobilienfonds sind schon mit geringen Investments möglich.
Allerdings sollten die Investoren beachten, dass der Fondsmanager Gebühren für seine Arbeit verlangt, was die generelle Rendite schmälert. Die durchschnittliche Rendite bei offenen Immobilienfonds liegt momentan bei etwa 2,5 Prozent.
Die geschlossenen Immobilienfonds
Anders als bei den offenen Immobilienfonds, gibt es bei den geschlossenen Immobilienfonds keinen Fondsmanger. Hier verwaltet eine Gesellschaft das Investment und der Einstieg ist nicht zu jeder Zeit möglich, sondern eben nur vor dem Start eines Projekts.
Hier sind die Einstiegsbeträge recht hoch, dafür sind die Renditen im Durchschnitt auch höher und liegen bei 3-4 Prozent.
Immobilien ETF
Bei ETFs handelt es sich um Aktienbündel, die einen bestimmten Index abbilden. Bei den Immobilien ETFs werden dann entsprechend die Indizes aus der Immobilienbranche abgebildet.
Der Vorteil dieses Investments ist, dass man zwar in Immobilien (beziehungsweise Immobilien-Aktien) investiert, aber eben keine Mühe mit der Pflege des Objekts hat. Dadurch, dass in einem ETF nicht nur eine Aktie schlummert, wird das Risiko gestreut, also auf mehrere Aktien verteilt.
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Fazit
Es gibt also viele Wege, die zur Immoblie führen. Und einige davon galt es in diesem Artikel kennenzulernen. Vor dem Kauf einer Immobilie steht immer:
- eine ausführliche Recherche über die Umgebung,
- eine intensive Begutachtung der Immobilie selbst und
- die Aufstellung eines raffinierten Finanzplans.
Glücklicherweise gibt es für all diese Bereiche kluge Menschen dort draußen, die den Anlegern unter die Arme greifen. Fehler in diesen Bereichen sollten um jeden Preis vermieden werden, um das Projekt Immobilienrendite nicht unnötig zu gefährden.
Zuletzt aktualisiert am 2. April 2024